Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoilla haetaan uutta normaalia. Korona-ajan ylilyöntejä tasoitellaan. Asuntokauppa alkoi rauhoittua itseasiassa jo syksyllä 2021. Vuoden 2021 kevään ja kesän ylikuumentuneesta markkinasta on palattu nyt normaaliin.  Asuntokauppaa tehty edelleen hyvin pääkaupunkiseudulla tänä vuonna. Pankit alkaa jarruttelee. Kotitaloudet miettii.

Miten asuntokaupan trendi jatkuu talvea tai kevättä kohti? Tilastojen valossa, keväällä 2023 markkinan pitäisi olla edelleen positiivisessa asennossa.

Talousnäkymien ennustaminen on tällä hetkellä kuin ennustaisi talven säätä. Tarjolla kaikennäköistä. Kuitenkin taloustilanne on toistaiseksi parempi kuin julkinen keskustelu antaa ymmärtää. Haasteena kaikilla on kuitenkin sumuinen näkymä.

Helsingissä on asuntokauppaa tehty tänä vuonna vanhoista kerrostaloasunnoista 1.1.-31.8. jaksolla enemmän kuin vuosina 2020 ja 2019. Vuoden 2021 huippulukemista ollaan toki otettu takapakkia. Vanhojen kerrostalojen hinnat ovat tehneet noin 3 % korjausliikkeen viime vuoteen verrattuna. Myyntimäärissä se näkyy noin 10 % pudotuksena.  Vastaavat lukemat nähdään, kun tarkastellaan Helsinki, Vantaa ja Espoon muodostamaa kokonaisuutta. Kuitenkin vuoden 2020 tasosta ollaan edelleen plussalla. Espoon tilastot näyttää melkein 15 % kasvua myyntimäärissä ja keskihinnoissa v. 2020 vs. v.2022.

Asuntokauppa käy edelleen aktiivisesti, mutta se ei ole alueellisesti demokraattista. Eikä se ole koskaan ollutkaan. Syksy ja talvi tasoittanee vuokramarkkinoita sekä pienien asuntojen tarjontaa.Pääkaupunkiseudulla on asuntoja nyt myynnissä enemmän kuin ennen korona-aikaa. Mutta silti tarjonta ja kysyntä eivät välttämättä kohtaa. Ostopäätöstä ohjaavat sijainti, kunto ja energiaratkaisut

Kysyntäpaine kohdistuu jatkossakin, ”kolmio, kahdella vessalla” -kokoluokkaan. Itä-väylän, Länsi-väylän ja seuraavaksi raidejokerin varsi pysyvät korkeamman kysynnän alueina. Lisäksi hyvät pientaloalueet pääkaupunkiseudulla pysyvät korkeamman kysynnän alueina.Kunnon palvelut, toimivat liikennejärjestelyt ja pysäköintialueet vetävät puoleensa. Reuna-alueet, ne uudet alueet, jossa ei ole kunnollista asukaspysäköintiä sekä alueet, josta puuttuvat kunnon palvelut ja liikenneyhteydet kohtaavat matalan kysynnän ajan.

Välittäjien hinta-arviossa voi olla suurta hajontaa. Asunnon myyjät voivat astua ylihinnoittelun miinaan. Myyjien kannattaa olla realisteja myyntihinnan suhteen. Myyntitilanteessa voitolla pysyvät varminten ne, jotka ovat hankkineet asunnon ennen korona-aikaa. Arvonnousua ei ole tarjolla, jos on hankkinut asunnon korona-ajan hintakilpailun tiimellyksessä, ja tarve myydä se asunto on tässä ja nyt.

Ukrainan sodan aiheuttama kiihtyvä inflaatio ja kasvava stagflaatioriski lisää vaikeuskerrointa asuntomarkkinoille.  Maltilliseen korkojen nousuun oli pankeissa osattu jo varautua jo aikaisemmin. Sen sijaan Venäjän aggressiiviseen hyökkäyssotaan eikä sen vaikutusta kiihtyvään energianinflaatioon ei osattu varautua. EKP ja kotitaloudet tasapainoilevat energiainflaation ja nousevien korkojen välillä.

Pankkien lainanantohalukkuudessa on nyt suurta hajontaa. Palveluhalukkuus ja -taito voi olla virkailijakohtaista. Ostajan kannattaa nyt kilpailuttaa pankkeja. Asunnonvaihtoa ei kannatta jättää yksittäisen virkailijan näkemyksen varaan.

Nyt asunnonvaihtoa ja -hankintapäätöstä ohjaa enemmän todelliset tarpeet. Usko omaan talouteen ratkaisee hankintapäätöksen. Nuorten perheiden asumisen tarpeet sekä ikääntyvien ruokakuntien tarpeet määrittelevät asuntomarkkinoita seuraavat kuukaudet.

Energiatehokkuus ja kiinteistöjen tekninen kunto ovat tärkeimpiä ostokriteereitä sijainnin ohella. Korjauskustannusten nousu lisää korjausvelkaa. Edessä voi vanhoissa taloyhtiöissä olla vaikeita valintoja.

Uusia rakennuslupia on jätetty nyt noin 1/3 vähemmän kuin viime vuonna. Rakennuskustannusten korjausliikkeessä on ennustettavissa taas uusia aloituksia. Asunnonvaihtotarve on edelleen olemassa.

Mahdollisuudet:

  • Energiatehokkuus ja hyvin hoidettu kiinteistö nostaa asuntojen arvoa
  • Ensiasunnon ostajilla vaihtoehtoja omistusasuntopolulle
  • Ekologisuus ja kestävän kehityksen ratkaisut avaavat uusia mahdollisuuksia rakentamiseen
  • Kysyntää on terveellisille ja hyvin rakennetuille taloille
  • Kasvukaupunkien kantakaupungit tiivistyvät ja asumiseen saadaan älykkäämpiä ratkaisuja
  • Helsinki onnistuu kaavoitushankkeissaan ja hitas-järjestelmän muutoksessa
  • Vuokramarkkinat elpyvät

Riskit:

  • Venäjän hyökkäyssota pitkittyy ja laajenee
  • Nousevat korot ja inflaatio paljastaa ylilyönnit ja ylivelkaantuneet
  • Keitto voi alkaa kiehua yli
  • Nousevia tuotantokustannuksia ei saada siirrettyä markkinoille.
  • Rakennuttajat alkavat fuskaamaan rakentamisessa
  • Taloyhtiörahoitus vaikeutuu
  • Helsinki epäonnistuu kaavoitushankkeissaan ja asuntotuotanto jää tavoitteista.
  • Sääntelijät lisäävät kapuloita markkinoille