esittäjältä Syksyn 2024 asuntomarkkinat pääkaupunkiseudulla tarjoavat ostajille monia mahdollisuuksia, mutta mukana on myös haasteita. Kysyntä on elpymässä, vaikka markkinoilla on edelleen ylitarjontaa, mikä jarruttaa hintojen nousua vielä tovin. Nyt on otollinen hetki ostajille, sillä pyyntihinnat ovat korkonäkymiin nähden yleisesti varsin järkeviä.
ASUNNONVAIHTOA OHJAA ENEMMÄN
TODELLINEN TARVE KUIN MUKAVUUSTEKIJÄT
Miten uudet asunnot?
Uusien asuntojen määrä markkinoilla vähenee. Kuitenkin railo uuden ja käytetyn asunnon hinnassa on edelleen mittava. Kysyntä ohjaa aloituspäätöksiä, mutta rakentajan kassaan pitää valua riittävästi ensin ostajan rahaa.
Pula uusista asunnoista alkaa näkyä 2 vuoden aikajänteellä. Asiakaslähtöisyys toivottavasti korostuu seuraavissa rakentamispäätöksissä. Yksilöllisesti toiveet korostuvat. Tilojen muunneltavuus ja räätälöitävyys myyntivalttina korostuu varmasti jatkossa. Ostajat haluavat tulevaisuudessa muutakin kuin pelkkiä valkoisia seiniä, -kaakeleita ja -keittiöitä.
Asuntomarkkinassa havaittavissa:
Kysyntä alkanut patoutua, silti asunnonvaihdon pakkotarvetta ei välttämättä ole. Välittäjien rooli markkinan sujuvoittamisessa korostunut. Asuntojen myyntiajat edelleen suht. pitkiä. Järkevillä pyyntihinnoilla lyhennetään myyntiaikaa. Markkinadynamiikka pitää huolen, että alihinnoittelun vaaraa ei ole, ainoastaan ylihinnoittelun. Kysyntä on myös polarisoitunut. 2000-luvun perheasunnot ja toimivat liikenneyhteydet vetovoimatekijöinä. Asuntolainalupausten määrä kasvussa.
Myös tunne ohjaa edelleen asuntokauppaa.
Korkoshokki vaikuttaa edelleen. Markkinamuutokseen mukautuminen vaatii sietokykyä. Helpompi olla kyttäilyasemissa kuin aktiivisessa roolissa. Tappio tuntuu pahemmalta kuin edellinen voitto. Tässäkin markkinassa välirahan määrä ratkaisee. Isomman asunnon ostaja on lähtökohtaisesti tässä markkinassa voittaja.
Asuntomarkkinaa hidastaa uusi normaali
Markkinat totuttelee uuteen normaaliin, ja sen hyväksyminen vie aikaa. Markkinoita hidastavat tekijät, kuten kuluttajien ostovoiman lasku sekä rahoitus- ja vakuusarviointikriteerien kiristyminen näkyvät lainansaannissa.
Kauppa ketjuuntuu. Uutta ei osteta ennen kuin vanha on myyty. Ensiasunnon ostajia ei ole riittävästi ketjussa. Sijoittajat edelleen passiivisia, kun vuokratuottonäkymät ovat laihoja.
Suomen asuntolainasääntely pysyy kireänä. Julkisessa keskustelussa pankit korostavat, että heidän puolellaan lainakäsittelyssä asiat eivät ole muuttuneet. Kuitenkin moni asia on muuttunut.
Vakuusarviointiprosessit kiristyivätt ja samalla entistä useamman kohteen vakuusarvot ovat laskeneet. Ostotilanteessa lisävakuuden tarpeet kasvaneet. Voidaan jäädä entistä herkemmin vanhan asuntolainan loukkuun. Pystytään hoitamaan nykyinen laina, mutta uutta vastaavaa lainaa ei välttämättä saada, kun reaalitulot laskeneet.
(Positiivisen) luottorekisterin myötä luottorekistereissä entistä enemmän lainan myöntämiskriteereihin liittyvää tietoa.
Mitä lainanhakija voi tehdä:
- Tee itsestäsi pankille parempi asiakas.
- Tarkista itse oma (postiviinen) luottorekisterisi: siivoa ylimääräiset hännät ja limiitit pois ennen lainaneuvottelujen aloittamista.
- Kilpailuta lainasi. (Nykyinen pankki ei aina ole asiakkaalle se paras pankki).
- Harkitse korkosuojattua lainaa.
Tiesitkö, että stressitesti tehdään korkosuojatulle lainan korolla. Jos ei ole korkosuojausta, niin stressitesti tehdään 6 %:lla.
On eroa, mille korolle stressitesti tehdään.
Ostohinta ei suoraan korreloi vakuusarvoa.
Talonyhtiön ja kiinteistön kunto sekä ikä vaikuttavat vakuusarvoon. Kuntotarkastusraportteja arvioidaan vakuusarvon lähtökohdista. Kuitenkin hinnassa on huomioitu usein jo korjaustarpeet ja kustannusriskit. Sana riskirakenne aiheuttaa päävaivaa, vaikka suurin osa suomalaisesta rakennuskannasta sisältää jonkun riskirakenteen. (Kuitenkaan riskirakenne ei tarkoita huonoa rakennusta tms.) Kuntotarkastuksen standardointia kaivataan myös vakuusarvion kannalta.
Asuntomarkkinan mahdollisuudet:
- Laskevat korkonäkymät
- Inflaation hidastuminen
- Ostoaikeissa olevien aktivoituminen
- Kaupungistuminen ja muuttopaine
- Ekologisuus ja kestävän kehityksen ratkaisut avaavat uusia mahdollisuuksia rakentamiseen
Asuntomarkkinan riskit:
- Julkisen talouden ongelmat voivat lisätä kapuloita rattaisiin entisestään.
- Talouden kasvunäkymien puute.
- Keitto voi kiehua vielä kunnolla yli.
- Kuluttajien luottamuksen rapauttaminen voi taas vähentää ostohaluja.
- Markkinan polarisoituminen.
- Rahoituksen haasteet näkyvät myös korjausrakentamisessa.
- Talonrakentajat keskittyvät Ara tuotantoon, jota hallitus leikkaa.
- Tuotantokustannuksia ei saada siirrettyä markkinoille
Ota yhteyttä asunto- ja kiinteistöasioissa:
Vastaa