esittäjältä Asuntokauppa Helsingissä käy – mutta se ei ole demokraattista
Kysymys, jonka kuulen lähes päivittäin:
“Miten asuntokauppa käy?”
Vastaukseni on selkeä:
Kauppaa tehdään. Mutta se ei ole demokraattista.
Tämä ei ole provokaatio. Se on kuvaus nykyisestä markkinarakenteesta.
Mitä tarkoittaa, että asuntokauppa ei ole demokraattista?
Demokraattisessa markkinassa kysyntä jakautuu tasaisesti.
Kohteet liikkuvat kohtuullisessa ajassa, hintataso reagoi lineaarisesti ja lähes kaikki segmentit ovat likvidejä.
Helsingin asuntomarkkina vuonna 2026 ei toimi näin. Kauppa keskittyy.
Se kohdistuu valikoidusti:
- Prime-sijainteihin
- Hyväkuntoisiin asuntoihin ja taloyhtiöihin
- Modernin talotekiniikan kohteisiin
- Oikein hinnoiteltuihin kokonaisuuksiin
Samaan aikaan osa markkinasta on lähes pysähtynyt.
Markkina on jakautunut kolmeen todellisuuteen
Tilastot huojuvat. Yksi kertoo, että asuntokauppojen määrä on palautunut pohjalukemista.
Toinen kertoo, että markkina on edelleen alavireinen.
Tilastollinen totuus on:
Vuonna 2025 asuntokauppaa tehtiin Helsingissä välittäjien kautta noin 11 % enemmän kuin vuonna 2024.
Samaan aikaan kuitenkin:
- Keskimääräinen neliöhinta laski
- Keskimääräinen myyntiaika piteni 123 päivästä 138 päivään
Tämä kertoo markkinan rakenteesta enemmän kuin pelkkä kauppamäärä.
Asuntokauppa on tilastollisesti normaalitasolla silloin, kun myyntiajat asettuvat noin ± 90 päivän tasolle. Se on kriittinen likviditeetti-indikaattori.
Kun myyntiajat venyvät yli 120 päivän, markkina ei ole pysähtynyt – mutta se on epätasapainossa.
Myyntiaika on tunnusluku, jota kannattaa seurata.
Ammattimainen välittäjä ei katso vain keskihintaa tai kauppamäärää. Hän ymmärtää kysynnän ja tarjonnan mekanismin:
millä hinnalla, millä aikajänteellä ja millä strategialla kohteesta saadaan kulloisessakin markkinassa paras mahdollinen lopputulos.
Markkina jakautuu
Nykytilanne voidaan kuvata kolmen segmentin kautta:
1. Vahva ja turvallinen segmentti
-
Myyntiajat keskimäärin alle 90 päivää
-
Oikein hinnoitellut kohteet
-
Hyvä sijainti ja tekninen kunto
Näissä kohteissa kauppa tehdään.
Ne muodostavat markkinan selkärangan
2. Ketjuuntunut ja herkkä segmentti
- Myyntiajat yli 120 päivää
- Asuntokauppa ketjuuntuu
- Kaupat sidoksissa useampaan peräkkäiseen myyntiin
- Hintataso kohtaa ostovoiman neuvottelun kautta
Näissä kohteissa kauppa ei pysähdy – mutta se viivästyy tai vaatii hintajoustoa.
Pidentynyt myyntiaika ei automaattisesti tarkoita, että kohde olisi epälikvidi.
Usein kyse on ketjuuntumisesta: yksi kauppa mahdollistaa seuraavan, ja se seuraavan. Ketju pidentää prosessia, mutta samalla se mahdollistaa kaupan syntymisen.
Ajan pidentyminen lisää kuitenkin muuttujia.
Mitä pidempi prosessi, sitä enemmän riskiä. Aidosti epälikvidissä kohteessa ei synny edes tarjousneuvotteluja. Ketjuuntuneessa markkinassa neuvotteluja käydään – mutta päätös vaatii enemmän aikaa ja varmuutta.
Ketjuuntunut markkina hidastaa kauppaa – epälikvidi markkina estää sen
3. Epälikvidi segmentti
-
Myyntiajat yli 6–12 kuukautta
-
Välitystoimisto tai välittäjä vaihtuu prosessin aikana
-
Hintapyyntö kohtaa kysynnän vasta merkittävän hintakorjauksen jälkeen
-
Remontti-, rahoitus- tai kustannusriskit korostuvat
Näissä kohteissa kauppa ei välttämättä jää tekemättä, mutta se syntyy vasta, kun hinta ja markkinan näkemys kohtaavat.
Epälikvidi segmentti ei tarkoita, ettei ostajia olisi lainkaan. Se tarkoittaa, että riskipreemio on noussut tasolle, joka edellyttää selvää hinnan sopeutumista. Tämä on epädemokraattisen markkinan selkein ilmentymä.
Epälikvidissä segmentissä aika ei ratkaise – hinnoittelu ratkaisee.
Yhteenveto
Markkina ei siis ole kylmä. Se on selektiivinen.
Kauppaa tehdään, mutta pääasiassa niissä kohteissa, joissa hinta, laatu ja ostovoima kohtaavat.
Markkina ei palkitse odottamista – se palkitsee oikean hinnoittelun ja oikean ajoituksen.
Kirjoittaja
- Kiinteistönvälittäjä, LKV
- Kaupanvahvistaja, MBA
- Auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA)
Harkitsetko asuntosi myyntiä?
Keskustellaan tilanteestasi rauhassa ja selvitetään asuntosi realistinen markkinahinta sekä paras myyntistrategia. Maksuton arviokäynti ei sido sinua mihinkään.
Vastaa